自去年11月底的樓市新政出臺(tái)至今，上海一些價(jià)格定位面向剛需購(gòu)房者的樓盤依然得到市場(chǎng)追捧。但總價(jià)在400萬元以上的房源，客戶基本屬于二次置業(yè)，有過貸款記錄的首付較高，因此除非房子品質(zhì)很好，不然很可能出現(xiàn)去化慢的情況。
3月至今，全國(guó)已有上海、、南京、杭州、青島等多個(gè)城市對(duì)全域或部分區(qū)域升級(jí)樓市調(diào)控。而去年11月，上海也曾出臺(tái)了一輪調(diào)控政策，從提高首付比例、認(rèn)房認(rèn)貸到控制貸款等，號(hào)稱上海嚴(yán)調(diào)控，但在今年3月的調(diào)控潮中，處于一線 ;風(fēng)暴眼 ;的上海卻尚未跟進(jìn)。
從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)看，2月上海一手房同比量一度 ;腰斬 ；房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)。留學(xué)生落戶中介申辦落戶人員年齡距法定退休年齡須五年以上。屬于國(guó)家認(rèn)定的高層次人才或者具有特殊專長(zhǎng)并為本市緊缺急需的海外高層次留學(xué)人員，年齡可適當(dāng)放寬，但須由用人單位先向上海市人力資源和社會(huì)保障局(上海市外國(guó)專家局)申報(bào)，經(jīng)審核同意后受理。在這一波調(diào)控潮席卷全國(guó)的背景下，上海的調(diào)控成果能否為全國(guó)樹立典范？一些在售新盤的實(shí)際銷售受調(diào)控影響又有多大？3月18日前后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了多個(gè)樓盤，一探究竟。
●2月新房量同比降49.1%
初，上海樓市出現(xiàn)火熱局面，僅青浦區(qū)域就出現(xiàn)了多個(gè)開盤當(dāng)日的樓盤。留學(xué)生落戶政策把以“無血緣關(guān)系而居住在一起的人員”立戶，即由業(yè)緣關(guān)系共同居住在機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、企業(yè)、事業(yè)單位內(nèi)部或公共宿舍的人而立戶的稱為集體戶，家庭戶是戶口管理中最主要的形式。但伴隨 ;3·25 ;新政出臺(tái)，明確表示嚴(yán)厲打擊房?jī)r(jià)過快上漲，樓市在4~5月出現(xiàn)回落。
不過，去年6月上海房?jī)r(jià)再度反彈，上海整體均價(jià)突破4萬元/平方米。在樓市尚未回暖時(shí)，去年11月，上海樓市新政再度加碼，并帶來一系列變化。
青浦區(qū)中原地產(chǎn)一位經(jīng)理人向先生告訴記者，11月的新政帶來的明顯變化，就是銷售形式變了。向先生說，行情好的時(shí)候，樓盤只讓你認(rèn)籌，大家排隊(duì)搖號(hào)，開幾棟賣幾棟，這樣把客戶集中起來，可以造成哄搶的氛圍。
然而，當(dāng)前上海樓市嚴(yán)格執(zhí)行 ;一房一價(jià) ;等政策，使得市場(chǎng)比之前更為透明化。
在此背景下，記者注意到，一些項(xiàng)目開始以小批量多次開盤的方式營(yíng)造氛圍。但是，向經(jīng)理稱， ;這短期尚能維持較高簽約率，但很多項(xiàng)目的去化速度還是明顯放慢，也就是說以價(jià)換量對(duì)市場(chǎng)的刺激度在減弱 ;。
反映在總體數(shù)據(jù)上，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海2月新建商品住宅面積36.3萬平方米，環(huán)比減少6.7%，同比下滑49.1%。
億翰智庫(kù)董事張化東告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海的開發(fā)商從拿地到開盤基本在12個(gè)月以上，在當(dāng)前去化周期不足18個(gè)月的情況下，開發(fā)商推盤意愿不會(huì)很強(qiáng)。
●低價(jià)位剛需房受到熱捧
記者走訪了位于上海青浦區(qū)趙巷青湖東路上的某房企項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目的量與調(diào)控之前相比，在供貨量近似的前提下減少了近一半。
該項(xiàng)目在年初時(shí)，單價(jià)在2萬元/平方米左右，現(xiàn)在均價(jià)則在4萬元/平方米左右。落戶上海申辦落戶人員年齡距法定退休年齡須五年以上。屬于國(guó)家認(rèn)定的高層次人才或者具有特殊專長(zhǎng)并為本市緊缺急需的海外高層次留學(xué)人員，年齡可適當(dāng)放寬，但須由用人單位先向上海市人力資源和社會(huì)保障局(上海市外國(guó)專家局)申報(bào)，經(jīng)審核同意后受理。據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理介紹說，原先項(xiàng)目一天能賣兩三套，如今兩天才能賣一套。
熟悉該區(qū)域的某中介人士告訴記者，之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的問題，和這個(gè)項(xiàng)目本身位置偏僻有關(guān)——樓盤位于趙巷鎮(zhèn)邊界，離趙巷和青浦城區(qū)較遠(yuǎn)，同時(shí)距離在建的17號(hào)線地鐵站也有2公里左右的路程，加之開發(fā)商不愿降價(jià)，兩者的疊加效應(yīng)使得客戶被分流。
當(dāng)然，一些價(jià)格定位面向剛需購(gòu)房者的樓盤，依然得到市場(chǎng)追捧。
同樣的位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的萬科天空之城，與上述樓盤有著不同的景象。據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理稱，今年3月初開盤至今，300多套房源開盤當(dāng)日500多組客戶認(rèn)籌，去化八成以上，目前只剩下一些較差的樓層。
向經(jīng)理告訴記者，目前青浦區(qū)地鐵沿線的新盤競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)，尤其是離大虹橋近的徐涇鎮(zhèn)，該區(qū)域一手住宅少，二手住宅價(jià)格又高。只要有新盤開出，價(jià)格也適中甚至略低于二手房，就會(huì)很搶手。
記者觀察發(fā)現(xiàn)，就當(dāng)前上海樓市而言，如果本身價(jià)格和周邊二手房?jī)r(jià)格相差不大，且以低價(jià)入市——比如朱家角新城，在新政出臺(tái)后其低價(jià)盤依然很搶手。
再以上月開盤的路勁·上海派三期為例，在開盤后依然出現(xiàn)了 ;排隊(duì)買房 ;的情形，總價(jià)220萬元、68平方米的小戶型被稱為上海剛需族的 ;落腳地 ；其開盤單價(jià)每平方米33000元的價(jià)格則被稱為 ;稀缺 ;價(jià)格。
向經(jīng)理告訴記者，目前300萬元以下的房子在上海屬于稀缺品，剛需客戶在市場(chǎng)上選擇面窄，只要有此類產(chǎn)品就會(huì)遭到瘋搶，而這主要是受貸款政策影響。
不過，向經(jīng)理強(qiáng)調(diào)說，相對(duì)而言，總價(jià)在400萬元以上的房源，客戶基本屬于二次置業(yè)，有過貸款記錄的首付較高，因此除非房子品質(zhì)很好，不然就會(huì)出現(xiàn)上述青浦某樓盤去化慢的情況。