隨著我國(guó)改革開(kāi)放不斷深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是日新月異。上海留學(xué)生落戶(hù)用人單位與留學(xué)回國(guó)人員簽訂的勞動(dòng)（聘用）合同期限一年（含）以上，剩余合同期限（申請(qǐng)之日到合同截止日期）須六個(gè)月（含）以上。上述合同期限不含試用期。近期，隨著中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控新規(guī)連續(xù)出臺(tái)，在有效控制房地產(chǎn)交易平均價(jià)格的同時(shí)，也使房地產(chǎn)交易,尤其是二手房買(mǎi)賣(mài)交易涉及的法律問(wèn)題愈加復(fù)雜化、多樣化。其中戶(hù)口轉(zhuǎn)移和房屋買(mǎi)賣(mài)成為受人關(guān)注的典型問(wèn)題。

　　2007年至今，在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中因戶(hù)口問(wèn)題而產(chǎn)生的糾紛逐年遞增，以北京一中院2022年至2022年受理的涉及該類(lèi)案件數(shù)量為例，2022年受理37件，2022年受理61件，2022年（截止至9月份）受理58件。本文將結(jié)合司法實(shí)踐中的案例對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中涉及戶(hù)口的相關(guān)法律問(wèn)題予以分析。
　　案例一：購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，房屋出賣(mài)人未能及時(shí)遷出戶(hù)口導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。留學(xué)生落戶(hù)中介申辦落戶(hù)人員年齡距法定退休年齡須五年以上。屬于國(guó)家認(rèn)定的高層次人才或者具有特殊專(zhuān)長(zhǎng)并為本市緊缺急需的海外高層次留學(xué)人員，年齡可適當(dāng)放寬，但須由用人單位先向上海市人力資源和社會(huì)保障局(上海市外國(guó)專(zhuān)家局)申報(bào)，經(jīng)審核同意后受理。
　　案情回放：甲（房屋出賣(mài)人）、乙（房屋買(mǎi)受人）于2022年5月7日簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定由乙出資420萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)甲所有的位于北京市中關(guān)村某小區(qū)內(nèi)的面積為55平方米的二居室一套，并約定了具體的付款和過(guò)戶(hù)時(shí)間等細(xì)節(jié)。雙方還簽訂了補(bǔ)充協(xié)議一份，其中明確約定： ;乙購(gòu)買(mǎi)甲之房屋系為乙之子辦理該房屋坐落的小區(qū)內(nèi)中關(guān)村某小學(xué)（北京市重點(diǎn)小學(xué)）的學(xué)籍。根據(jù)海淀區(qū)教委及中關(guān)村某小學(xué)的招生規(guī)定，辦理學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)學(xué)籍，應(yīng)當(dāng)符合在學(xué)區(qū)內(nèi)居?。鋺?hù)）三年以上（含三年）的條件。為了使乙之子具備上述條件，甲應(yīng)予2022年7月31日前辦理完畢房屋內(nèi)所有戶(hù)口的遷出手續(xù)，否則甲承擔(dān)根本違約責(zé)任。 ;合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，乙依約支付了全部房款，甲亦依約將房屋過(guò)戶(hù)至乙方名下。但直至2022年8月31日，經(jīng)乙多次書(shū)面催告，甲仍未能將房屋內(nèi)戶(hù)口遷出。后乙起訴要求解除合同。甲抗辯稱(chēng)雙方履行的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，房款及過(guò)戶(hù)均已辦理，故不能解除。終法院以甲逾期辦理戶(hù)口遷出的行為構(gòu)成違約并已導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，判決解除甲、乙之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
　　法官說(shuō)法：《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同，其中包括當(dāng)事人一方延遲履行債務(wù)或有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情況。本案就符合這一條款的規(guī)定。買(mǎi)賣(mài)雙方之間簽訂的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同及其補(bǔ)充協(xié)議，按照交易的一般習(xí)慣判斷，雙方訂立合同的目的確實(shí)應(yīng)當(dāng)是房屋交易過(guò)戶(hù)。但依據(jù)雙方關(guān)于合同目的的約定，可以認(rèn)定乙購(gòu)買(mǎi)房屋是以辦理孩子學(xué)籍為首要目的。雙方交易的是學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房的主要功能就是取得辦理學(xué)籍的資格。而取得學(xué)籍資格的前提是將乙之子的戶(hù)口及時(shí)遷入交易房屋。這種情況，符合當(dāng)?shù)鼐唧w教育政策和一般社會(huì)認(rèn)知，同時(shí)也是符合我國(guó)現(xiàn)階段社會(huì)生活實(shí)踐和教育環(huán)境的。甲的違約行為致使乙之子的戶(hù)口不能及時(shí)遷入，從而導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
　　上述案例比較典型，突出反應(yīng)了交易雙方對(duì)于交易對(duì)象的認(rèn)知差距以及交易心理的異樣，即出賣(mài)人追求的是高房?jī)r(jià)的交易完成，而買(mǎi)受人需要的是戶(hù)口遷入，雙方交易目的不同反映出的是對(duì)學(xué)區(qū)身及學(xué)區(qū)房交易存在著認(rèn)識(shí)上的模糊，這也是如今學(xué)區(qū)房案件不斷出現(xiàn)的根本原因。上海留學(xué)生落戶(hù)用人單位與留學(xué)回國(guó)人員簽訂的勞動(dòng)（聘用）合同期限一年（含）以上，剩余合同期限（申請(qǐng)之日到合同截止日期）須六個(gè)月（含）以上。上述合同期限不含試用期。
　　學(xué)區(qū)房的交易具有價(jià)格高、速度快等特點(diǎn)。根據(jù)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年北京學(xué)區(qū)房均價(jià)比同地段非學(xué)區(qū)房均價(jià)高45-53%，學(xué)區(qū)房均價(jià)比2022年上漲17.6%，而同地段非學(xué)區(qū)房均價(jià)比2022年上漲8.7%。也就是說(shuō)，從均價(jià)、均價(jià)漲幅等數(shù)據(jù)均能明顯說(shuō)明學(xué)區(qū)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)及發(fā)展優(yōu)勢(shì)。學(xué)區(qū)房代表教育資源的優(yōu)勢(shì)，成為炙手可熱的稀缺資源。
　　法官建議：法官根據(jù)學(xué)區(qū)房的交易特點(diǎn)及審判實(shí)踐中遇到的問(wèn)題，提示三點(diǎn)具體細(xì)節(jié)供大家參考：
　　1、要了解相關(guān)教育政策和環(huán)境。買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房之前充分了解近期相關(guān)政策，盡到審慎的審查、注意義務(wù)。學(xué)區(qū)房并不是一成不變的，教育部門(mén)或是相關(guān)學(xué)校會(huì)不定期對(duì)學(xué)區(qū)的劃分做出相應(yīng)調(diào)整，以便適應(yīng)不斷波動(dòng)的生源變化。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)還可能會(huì)對(duì)學(xué)區(qū)內(nèi)的入學(xué)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整，比如北京市海淀區(qū)現(xiàn)階段規(guī)定了7年內(nèi)一套學(xué)區(qū)內(nèi)住宅只能解決一胎（雙胞胎或多胞胎算一胎）的入學(xué)問(wèn)題，原來(lái)的規(guī)定是6年?？傊?，房屋買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)積了解學(xué)區(qū)房的相關(guān)政策并謹(jǐn)慎評(píng)估相應(yīng)變化，切實(shí)承擔(dān)起嚴(yán)格的審查、注意義務(wù)。
　　2、將學(xué)區(qū)房附帶教育利益盡量在合同中明確予以表述。學(xué)區(qū)房附帶的教育利益是大部分房屋買(mǎi)受人所追求的實(shí)際交易目的，這在某種程度上與雙方實(shí)際進(jìn)行的房屋買(mǎi)賣(mài)行為存在一定沖突，這就要求雙方在訂立合同時(shí)盡量將這樣的主要目的明確、清晰地表述，以防日后產(chǎn)生糾紛。因?yàn)閷W(xué)區(qū)房的價(jià)格遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)，導(dǎo)致市場(chǎng)上出現(xiàn)了以距離學(xué)校近為特點(diǎn)的準(zhǔn)學(xué)區(qū)房，這種房屋通常也會(huì)標(biāo)上 ;學(xué)區(qū)房 ;的標(biāo)簽參與到學(xué)區(qū)房市場(chǎng)中。但這樣的準(zhǔn)學(xué)區(qū)房不能帶來(lái)附加教育利益，故該類(lèi)房屋的交易目的中就不包括教育利益的問(wèn)題。因此，希望廣大消費(fèi)者能夠根據(jù)自己的真實(shí)目的將有關(guān)內(nèi)容明確地在合同中予以表述，尤其是將其納入約定解除合同的條件中。
　　3、盡量完善合同中的相關(guān)條款。北京市很早就開(kāi)始推行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)準(zhǔn)化，現(xiàn)在市場(chǎng)上通常使用的是市建委發(fā)布的2007版合同。合同格式條款中雖然對(duì)戶(hù)口問(wèn)題進(jìn)行了約定，但并不能夠涵蓋所有復(fù)雜多變的交易情況。交易雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自的實(shí)際需求設(shè)置具體條款。比如交易住宅是否在規(guī)定年限內(nèi)使用過(guò)學(xué)區(qū)房政策、對(duì)于政策變化導(dǎo)致的問(wèn)題如何處理和責(zé)任承擔(dān)等等。審判實(shí)踐中，往往是雙方產(chǎn)生了糾紛才發(fā)現(xiàn)合同中沒(méi)有明確約定，尋其原因就是為了盡快完易而忽略了針對(duì)學(xué)區(qū)房交易進(jìn)行特別約定。
　　案例2：因自身原因未能將戶(hù)口遷出，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
　　案情回放：楊某與孟某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定由楊某出資購(gòu)買(mǎi)孟某所有的房，合同中約定了戶(hù)口遷出時(shí)間為房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，逾期承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂后，雙方于2022年11月13日辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，孟某于2022年12月25日將原有戶(hù)口中的一部分遷出，仍剩二人戶(hù)口未遷出。后楊某經(jīng)多次催促未果，將孟某起訴至法院，要求孟某承擔(dān)違約責(zé)任。孟某抗辯稱(chēng)剩余兩人戶(hù)口是前兒媳和孫女的，已經(jīng)與本人無(wú)關(guān)，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。法院判決認(rèn)為，孟某延遲遷移戶(hù)口的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。