隨著我國改革開放不斷深化，房地產(chǎn)市場也是日新月異。上海留學(xué)生落戶用人單位與留學(xué)回國人員簽訂的勞動（聘用）合同期限一年（含）以上，剩余合同期限（申請之日到合同截止日期）須六個月（含）以上。上述合同期限不含試用期。近期，隨著中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控新規(guī)連續(xù)出臺，在有效控制房地產(chǎn)交易平均價格的同時，也使房地產(chǎn)交易,尤其是二手房買賣交易涉及的法律問題愈加復(fù)雜化、多樣化。其中戶口轉(zhuǎn)移和房屋買賣成為受人關(guān)注的典型問題。

　　2007年至今，在二手房買賣過程中因戶口問題而產(chǎn)生的糾紛逐年遞增，以北京一中院2022年至2022年受理的涉及該類案件數(shù)量為例，2022年受理37件，2022年受理61件，2022年（截止至9月份）受理58件。本文將結(jié)合司法實(shí)踐中的案例對房屋買賣過程中涉及戶口的相關(guān)法律問題予以分析。
　　案例一：購買學(xué)區(qū)房，房屋出賣人未能及時遷出戶口導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)。留學(xué)生落戶中介申辦落戶人員年齡距法定退休年齡須五年以上。屬于國家認(rèn)定的高層次人才或者具有特殊專長并為本市緊缺急需的海外高層次留學(xué)人員，年齡可適當(dāng)放寬，但須由用人單位先向上海市人力資源和社會保障局(上海市外國專家局)申報(bào)，經(jīng)審核同意后受理。
　　案情回放：甲（房屋出賣人）、乙（房屋買受人）于2022年5月7日簽訂房屋買賣合同，約定由乙出資420萬購買甲所有的位于北京市中關(guān)村某小區(qū)內(nèi)的面積為55平方米的二居室一套，并約定了具體的付款和過戶時間等細(xì)節(jié)。雙方還簽訂了補(bǔ)充協(xié)議一份，其中明確約定： ;乙購買甲之房屋系為乙之子辦理該房屋坐落的小區(qū)內(nèi)中關(guān)村某小學(xué)（北京市重點(diǎn)小學(xué)）的學(xué)籍。根據(jù)海淀區(qū)教委及中關(guān)村某小學(xué)的招生規(guī)定，辦理學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)學(xué)籍，應(yīng)當(dāng)符合在學(xué)區(qū)內(nèi)居?。鋺簦┤暌陨希ê辏┑臈l件。為了使乙之子具備上述條件，甲應(yīng)予2022年7月31日前辦理完畢房屋內(nèi)所有戶口的遷出手續(xù)，否則甲承擔(dān)根本違約責(zé)任。 ;合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，乙依約支付了全部房款，甲亦依約將房屋過戶至乙方名下。但直至2022年8月31日，經(jīng)乙多次書面催告，甲仍未能將房屋內(nèi)戶口遷出。后乙起訴要求解除合同。甲抗辯稱雙方履行的是房屋買賣合同，房款及過戶均已辦理，故不能解除。終法院以甲逾期辦理戶口遷出的行為構(gòu)成違約并已導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由，判決解除甲、乙之間的房屋買賣合同。
　　法官說法：《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同，其中包括當(dāng)事人一方延遲履行債務(wù)或有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情況。本案就符合這一條款的規(guī)定。買賣雙方之間簽訂的是房屋買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議，按照交易的一般習(xí)慣判斷，雙方訂立合同的目的確實(shí)應(yīng)當(dāng)是房屋交易過戶。但依據(jù)雙方關(guān)于合同目的的約定，可以認(rèn)定乙購買房屋是以辦理孩子學(xué)籍為首要目的。雙方交易的是學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房的主要功能就是取得辦理學(xué)籍的資格。而取得學(xué)籍資格的前提是將乙之子的戶口及時遷入交易房屋。這種情況，符合當(dāng)?shù)鼐唧w教育政策和一般社會認(rèn)知，同時也是符合我國現(xiàn)階段社會生活實(shí)踐和教育環(huán)境的。甲的違約行為致使乙之子的戶口不能及時遷入，從而導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)。
　　上述案例比較典型，突出反應(yīng)了交易雙方對于交易對象的認(rèn)知差距以及交易心理的異樣，即出賣人追求的是高房價的交易完成，而買受人需要的是戶口遷入，雙方交易目的不同反映出的是對學(xué)區(qū)身及學(xué)區(qū)房交易存在著認(rèn)識上的模糊，這也是如今學(xué)區(qū)房案件不斷出現(xiàn)的根本原因。上海留學(xué)生落戶用人單位與留學(xué)回國人員簽訂的勞動（聘用）合同期限一年（含）以上，剩余合同期限（申請之日到合同截止日期）須六個月（含）以上。上述合同期限不含試用期。
　　學(xué)區(qū)房的交易具有價格高、速度快等特點(diǎn)。根據(jù)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年北京學(xué)區(qū)房均價比同地段非學(xué)區(qū)房均價高45-53%，學(xué)區(qū)房均價比2022年上漲17.6%，而同地段非學(xué)區(qū)房均價比2022年上漲8.7%。也就是說，從均價、均價漲幅等數(shù)據(jù)均能明顯說明學(xué)區(qū)房的價格優(yōu)勢及發(fā)展優(yōu)勢。學(xué)區(qū)房代表教育資源的優(yōu)勢，成為炙手可熱的稀缺資源。
　　法官建議：法官根據(jù)學(xué)區(qū)房的交易特點(diǎn)及審判實(shí)踐中遇到的問題，提示三點(diǎn)具體細(xì)節(jié)供大家參考：
　　1、要了解相關(guān)教育政策和環(huán)境。買受人應(yīng)當(dāng)在購買學(xué)區(qū)房之前充分了解近期相關(guān)政策，盡到審慎的審查、注意義務(wù)。學(xué)區(qū)房并不是一成不變的，教育部門或是相關(guān)學(xué)校會不定期對學(xué)區(qū)的劃分做出相應(yīng)調(diào)整，以便適應(yīng)不斷波動的生源變化。同時，相關(guān)部門還可能會對學(xué)區(qū)內(nèi)的入學(xué)標(biāo)準(zhǔn)問題進(jìn)行調(diào)整，比如北京市海淀區(qū)現(xiàn)階段規(guī)定了7年內(nèi)一套學(xué)區(qū)內(nèi)住宅只能解決一胎（雙胞胎或多胞胎算一胎）的入學(xué)問題，原來的規(guī)定是6年。總之，房屋買受人應(yīng)當(dāng)積了解學(xué)區(qū)房的相關(guān)政策并謹(jǐn)慎評估相應(yīng)變化，切實(shí)承擔(dān)起嚴(yán)格的審查、注意義務(wù)。
　　2、將學(xué)區(qū)房附帶教育利益盡量在合同中明確予以表述。學(xué)區(qū)房附帶的教育利益是大部分房屋買受人所追求的實(shí)際交易目的，這在某種程度上與雙方實(shí)際進(jìn)行的房屋買賣行為存在一定沖突，這就要求雙方在訂立合同時盡量將這樣的主要目的明確、清晰地表述，以防日后產(chǎn)生糾紛。因?yàn)閷W(xué)區(qū)房的價格遠(yuǎn)高于市場價，導(dǎo)致市場上出現(xiàn)了以距離學(xué)校近為特點(diǎn)的準(zhǔn)學(xué)區(qū)房，這種房屋通常也會標(biāo)上 ;學(xué)區(qū)房 ;的標(biāo)簽參與到學(xué)區(qū)房市場中。但這樣的準(zhǔn)學(xué)區(qū)房不能帶來附加教育利益，故該類房屋的交易目的中就不包括教育利益的問題。因此，希望廣大消費(fèi)者能夠根據(jù)自己的真實(shí)目的將有關(guān)內(nèi)容明確地在合同中予以表述，尤其是將其納入約定解除合同的條件中。
　　3、盡量完善合同中的相關(guān)條款。北京市很早就開始推行房屋買賣合同的標(biāo)準(zhǔn)化，現(xiàn)在市場上通常使用的是市建委發(fā)布的2007版合同。合同格式條款中雖然對戶口問題進(jìn)行了約定，但并不能夠涵蓋所有復(fù)雜多變的交易情況。交易雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自的實(shí)際需求設(shè)置具體條款。比如交易住宅是否在規(guī)定年限內(nèi)使用過學(xué)區(qū)房政策、對于政策變化導(dǎo)致的問題如何處理和責(zé)任承擔(dān)等等。審判實(shí)踐中，往往是雙方產(chǎn)生了糾紛才發(fā)現(xiàn)合同中沒有明確約定，尋其原因就是為了盡快完易而忽略了針對學(xué)區(qū)房交易進(jìn)行特別約定。
　　案例2：因自身原因未能將戶口遷出，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
　　案情回放：楊某與孟某簽訂房屋買賣合同，約定由楊某出資購買孟某所有的房，合同中約定了戶口遷出時間為房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，逾期承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂后，雙方于2022年11月13日辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，孟某于2022年12月25日將原有戶口中的一部分遷出，仍剩二人戶口未遷出。后楊某經(jīng)多次催促未果，將孟某起訴至法院，要求孟某承擔(dān)違約責(zé)任。孟某抗辯稱剩余兩人戶口是前兒媳和孫女的，已經(jīng)與本人無關(guān)，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。法院判決認(rèn)為，孟某延遲遷移戶口的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。